ビル施設管理Building facility management

主な業務内容

• 建築設備定期報告･･･法定点検　年1回(建築基準法)
• 特殊建築物定期調査報告･･･法定点検　３年１回(建築基準法）

自家用電気工作物(電気事業法)

自家用電気工作物とは、電気事業法第38条で「電気事業の用に供する電気工作物及び一般用電気工作物以外の電気工作物」と定義されています。
具体的には、電力会社などの供給会社から、600Ⅴを超える電圧で受電して電気を使用する設備のことをいいます。一般的には、工場、ビル、病院、福祉施設、学校などの建物が対象となります。
自家用電気工作物設置者は、電気主任技術者を選任する義務があり、選任することが困難な場合は外部委託をおこなわなければなりません。

非常用発電機

非常用発電機とは、事故や災害で建物への電力供給が停止した際に、一時的に電力を供給する設備です。自然災害の多い日本では、予期せぬ事態に備えて、非常用発電機の定期的な保守・点検が必要です。
非常用発電機は、「電気事業法」「建築基準法」「消防法」により、不具合や不良箇所がないか点検することが義務付けられています。
非常用発電機の主な役割は、建物内の電力供給の確保や、長時間の停電を引き起こすトラブルの防止です。定期的な点検を怠ると、システムの不具合が原因で発火による火災や漏電が発生し、周辺の建物にも被害を及ぼす可能性があります。
災害や事故による被害を最小限に抑えるためには、非常用発電機の性能を維持するための定期的な点検が重要です。

また、非常用発電機の保守・管理には、電気事業法、建築基準法、消防法の3つの法律によって罰則が定められています。規定の点検を行わない場合、罰金や拘留のリスクがあるため、注意が必要です。

電気事業法・建築基準法・消防法による点検頻度は、以下のとおりです。

電気事業法による点検	・月次点検（月１回） ・年次点検（年１回）
建築基準法による点検	・おおむね６か月～１年に１回
消防法による点検	・機器点検：６か月に１回 ・総合点検：１年に１回（予防的保全策） ※６年に１回（内部監察または不可試験）

※平成30年6月1日交付の「平成30年消防庁告示第12号」によって、負荷試験の実施周期が見直されました。
改正後の規定では、「予防的保全策」を毎年実施する場合、負荷試験は6年に1回の周期でよいとされています。新たに発電機を設置する場合、最初の負荷試験は製造から6年後に行い、既存の発電機では前回の負荷試験から6年後に実施します。

毎年行う予防的保全策には、発電機の運転性能を維持するための部品や油脂類の確認・交換が含まれます。
具体的には、以下の項目を確認ください。

これらの項目に不具合が見つかった場合は、必ず修理・交換を行います。

建築設備定期検査

一定の用途・規模の建築物の所有者（所有者と管理者が異なる場合は管理者）は、年に1回、建築物に設置されている建築設備の状態を調査・検査し、その結果を特定行政庁へ報告する義務があります。

建築設備定期検査とは、換気、給排水、排煙、および非常用照明装置に関連する建築設備の定期的な点検を通じて、建物利用者の健康・安全および快適性を確保するための検査です。この検査は、火災や地震、その他の自然災害などの有事においても建物利用者を守る目的で行われています。

建築基準法第12条第3項に基づき実施されるこの「建築設備定期検査」の対象となるのは、不特定多数の人が利用するマンション、劇場、ホテル、店舗、事務所、雑居ビルなどの建築物が対象です。

特定建築物定期調査

特定建築物定期調査は、建物全体の劣化や損傷、防災対策などを幅広く調査することを目的としています。調査対象は大きく以下の6項目に分類されます。この調査は、現行の法規に基づいて建築物の現況を調査します。

1.敷地および地盤
2.建築物の外部
3.屋上および屋根
4.建築物の内部
5.避難施設等
6.その他

特定建築物定期調査の対象となる建物と条件は地域によって異なります。
東京都では、以下17種類の建築物が対象となり、1～5は毎年の報告、6～17は3年ごとの報告が必要です。

1.劇場、映画館、演芸場
2.観覧場（屋外観覧席のものを除く）、公会堂、集会場
3.旅館、ホテル
4.百貨店、マーケット、勝馬投票券発売所、場会車券売場、物品販売業を営む店舗
5.地下街
6.児童福祉施設等
7.病院、診療所(患者の収容施設があるものに限る)
8.旅館、ホテル(毎年報告のものを除く)
9.学校、学校に付属する体育館
10.博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツの練習場、体育館(いずれも学校に付属するものを除く)
11.下宿、共同住宅又は寄宿舎の用途とこの一覧(事務所等を除く)に掲げられている用途の複合建築物
12.百貨店、マーケット、勝馬投票券発売所、場外馬券売場、物品販売業を営む店舗(毎年報告のものを除く)
13.展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、待合、料理店、飲食店
14.複合用途建築物(共同住宅等の複合用途および事務所等のものを除く)
15.事務所その他これに類するもの
16.下宿、共同住宅、寄宿舎
17.高齢者、障がい者等の就寝の用に供する共同住宅又は寄宿舎

上記のような建物の用途に加え、さらに規模や階数など細かい条件があります。
所有する建築物が特定建築物に当たるかどうかは、管轄の特定行政庁のウェブサイトでの確認が必要です。

防火設備定期検査

防火設備定期検査の対象となる建築物の用途は、特定行政庁によって異なります。事前に特定行政庁のウェブサイトなどの確認が必要です。東京都では以下が該当します。
建築物の規模または階(いずれかに該当するもの)

• 東京都の指定する特定建築物に該当する建築物に設けられるもの
• 以下に掲げる用途　A＞200平方メートルの建築物に設けられるもの
  1.病院、診療所(患者の収容施設のあるものに限る)
  2.高齢者、障がい者等の就寝の用に供する用途

防火設備定期検査報告の対象は、火災時に煙や熱を完治して閉鎖又は作動する防火設備(防火扉・防火シャッター・耐火クロスクリーン・ドレンチャー等)です。

※防火設備定期検査は、基本的に年に1回の報告が必要です。

排水設備

法令上は6月以内ごとに1回の清掃が規定されていますが、東京都では指導基準を規定して4月以内ごとに1回以上の清掃を指導しています。
特に、汚水槽や合併槽、厨房排水が流入する雑排水槽などは負荷が高いので、4月以内ごとに1回の清掃を実施しても、スカム等、槽内の汚れが顕著な場合は、さらに、清掃回数を増やす等の対策が必要です。
なお、「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」では、汚水槽からの汚泥は一般廃棄物、雑排水槽からの汚泥は産業廃棄物に該当するので、それぞれの処理については、同法に基づく処理業の許可を有する者へ委託し、適正処理を確認するためのマニフェスト伝票を保管することが必要となります。